LIEBHABEREI BEI VERMIETUNG VON EIGENTUMSWOHNUNGEN

Sofern bei der Vermietung einer Eigentumswohnung Verluste erzielt werden, können diese grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften (z.B. aus Angestelltentätigkeit, selbständiger oder gewerblicher Tätigkeit) im Jahr der Entstehung ausgeglichen werden.

Wird jedoch über einen Zeitraum von 20 Jahren kein Gesamtüberschuss erzielt, nimmt die Finanz „Liebhaberei“ an. Steuerliche Liebhaberei bedeutet, dass weder positive noch negative Ergebnisse aus der betroffenen Tätigkeit steuerliche Auswirkungen haben, da aus Sicht der Finanz keine Einkunftsquelle vorliegt.

Der vorgenommene Verlustausgleich sowie die beim Kauf angefallenen Vorsteuern werden allenfalls auch rückwirkend nicht anerkannt, sodass es zu Steuernachzahlungen kommen kann.

Für die Bauzeit verlängert sich der oben genannte Beobachtungszeitraum um bis zu drei Jahre.

Ein Gesamtüberschuss aus der Vermietung von Eigentumswohnungen muss der Finanz mittels Prognoserechnung glaubhaft gemacht werden, wenn Verluste ausgewiesen werden. Hierbei ist von marktkonformen Mieteinnahmen mit Indexanpassungen auszugehen.

Sonderabschreibungen (10 oder 15 Jahre) dürfen auf eine Normalabschreibung (67 Jahre) umgerechnet werden.

In einem jüngst ergangenen Urteil hat der UFS (19.2.2010, RV/0342-F/08) nochmals dargelegt, dass Veräußerungsüberschüsse aus der Veräußerung der Eigentumswohnung nicht in die Gesamtüberschussbetrachtung mit einzubeziehen sind.

Dies ergibt sich daraus, dass die Einkünfte aus der Veräußerung (hier § 30 EStG Spekulationseinkünfte) nicht aus derselben Einkunftsart bewirkt wurden wie die Vermietung der Eigentumswohnung (§ 28 EStG Vermietung und Verpachtung).

Wenn der Vermieter vor Erreichen des Endes des Prognosezeitraumes die Vermietungstätigkeit einstellt, so liegt Liebhaberei vor, außer der Grund für die Beendigung war ein unvorhersehbares Ereignis (so genannte „Unwägbarkeit“), wie etwa die Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Naturkatastrophen, etc.

Wenn eine sonstige Änderung in der Bewirtschaftung des Mietobjektes entsteht, so wird bis zum Eintritt dieser Änderung ein abgeschlossener Beobachtungszeitraum angenommen. Die Zeit nach der Änderung ist dann ein neuer Beurteilungszeitraum. Betroffen davon sind nur grundlegende Änderungen des wirtschaftlichen Engagements. Als typisches Beispiel dafür wird die vorzeitige Tilgung des Finanzierungsdarlehens angesehen.

Werden aber vom Vermieter nur allgemeine Maßnahmen gesetzt, damit die im Vergleich zur Prognoserechnung verschlechterten tatsächlichen Ergebnisse verbessert werden, so tritt diese Folge nicht ein.

Beispiel:

Es wird eine Eigentumswohnung erworben und anschließend vermietet. Der Ankauf ist weitestgehend fremdfinanziert. Weil der Vermieter befürchtet, dass er die geplante Auslastung über den Prognosezeitraum doch nicht erreicht, zahlt er einen Teil des Kredites zurück, um die Zinsbelastung in der Zukunft zu minimieren und somit einen Gesamtüberschuss zu erreichen. Die außerplanmäßige Rückzahlung des Kredites führt hinsichtlich der Liebhabereibeurteilung zu einer Änderung der Bewirtschaftung. Vom Beginn der Betätigung an bis zum Rückzahlungszeitpunkt fällt die Vermietung unter die Liebhaberei. Für die Zeit danach ist eine neue Prognose anzustellen. Wird dabei ein Gesamtüberschuss erzielt, ist dieser zu versteuern.
 

Quelle:
Stingl-Top Audit
Ing. Mag. Walter Stingl
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